LO STATO LEGITTIMO DELL'IMMOBILE: REQUISITO ESSENZIALE PER ACCEDERE AI BONUS IN EDILIZIA

Cos'è lo stato legittimo dell'immobile?

Ciascun immobile del patrimonio edilizio italiano è (o dovrebbe essere stato) realizzato con specifica autorizzazione che è rappresentata da un titolo edilizio (permesso di costruire, nulla osta, etc) depositato presso il comune di appartenenza.

Al predetto titolo sono allegati gli elaborati del progetto, dai quali si evincono le caratteristiche dell'immobile.

Accade spesso però che alcuni immobili siano stati realizzati in maniera difforme rispetto al progetto originario o che nel corso del tempo l'immobile stesso sia stato sottoposto a modifiche (diversa destinazione d'uso o distribuzione degli ambienti, apertura finestre, aggiunta di piccoli vani, ad esempio) che non sono state denunciate all'amministrazione di competenza. In tali casi siamo in presenza di un illecito amministrativo che tuttavia, nei casi meno gravi, può essere sanato.

L'iter atto a dichiarare la legittimità dell'immobile consiste appunto nel reperire tutta la documentazione relativa allo stesso (dal progetto di origine e relativo titolo abilitativo, ad eventuali varianti effettuate nel tempo, etc) al fine di confrontarli con lo stato attuale dell'immobile e quindi stabilire se lo stesso è conforme o meno a quanto dichiarato (conformità edilizia).

Nel caso in cui si dovesse riscontrare una difformità rispetto al progetto originario o all'ultimo titolo abilitativo disponibile, sarà opportuno verificare se detta difformità è sanabile o meno. A questo proposito si fa riferimento all'art. 34bis del TUE (testo unico per l'edilizia) il quale stabilisce che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. 

Qualora non si rientri nella predetta tolleranza, occorrerà stabilire se la difformità può essere sanata potendo rientrare nei parametri edilizi previsti dalla legge, ovvero nelle norme stabilite dai piani urbanistici del territorio (piani di fabbricazione, pug, prg, piani particolareggiati, etc) - questo processo va sotto il nome di conformità urbanistica.

Al fine di accedere a qualunque bonus (bonus casa, ecobonus, superbonus) è necessario che l'immobile sia legittimo; questo stato può essere dichiarato da un professionista dopo aver effettuato le opportune verifiche. Da precisare che queste verifiche non sono immediate e spesso richiedono molto tempo in quanto occorre interagire con lo Sportello Unico per l'Edilizia del territorio di competenza, richiedere la documentazione relativa all'immobile (di difficile reperimento quando si tratta soprattutto di vecchie pratiche) e acquisire le norme dei piani urbanistici adottati (spesso di difficile e complessa interpretazione). 

Qualora l'immobile non fosse sanabile e accedesse ad un bonus edilizio, il comune in caso di accertamento di violazione è tenuto a denunciare l'illecito all'amministrazione finanziaria entro tre mesi e questa può comminare una sanzione o nel caso del superbonus addirittura revocare il finanziamento, chiedendo anche gli interessi, entro tre anni (art. 46 TUE). 

E' opportuno quindi non sottovalutare lo stato di legittimità dell'immobile a prescindere dalla possibilità o meno di accedere ai bonus edilizi, stando attenti a "non svegliare il can che dorme", pena il ritrovarsi in situazioni paradossali in caso di impossibilità di sanare difformità, come ad esempio vani aggiunti illecitamente che fanno troppa volumetria rispetto a quella consentita (in caso di accertamento si arriverebbe alla demolizione, a carico del proprietario ovviamente). 

Lo stato legittimo dell'immobile è importante anche nel caso di trasferimento di proprietà, laddove è opportuno che chi compra abbia garanzia su quanto acquistato. Il fascicolo del fabbricato (obbligatorio per le nuove costruzioni) è un documento di notevole utilità per definire lo stato di legittimità dell'immobile e conoscerne la sua storia.

AGGIORNAMENTO SETTEMBRE 2021.

Le ultime disposizioni normative relative al Superbonus hanno 'semplificato' le modalità di accesso all'incentivo: è stato snellito l'iter autorizzativo prevedendo per l'avvio di molti lavori, in luogo della SCIA, una SuperCILA ovvero una comunicazione di inizio lavori dedicata alla richiesta di questo tipo di incentivo. Nella pratica, non è più richiesta la dichiarazione dello stato legittimo dell'immobile per accedere al Superbonus rilasciata da un professionista, esonerando in qualche modo lo stesso ad eseguire controlli preventivi sull'immobile, per i quali era spesso prima necessario accedere ai pubblici uffici (con inevitabili e considerevoli ritardi nella redazione della pratica edilizia).

Ma cosa cambia nella sostanza?

Il nuovo comma 13 ter del cd. "Decreto Rilancio" che promuove il predetto iter amministrativo chiarisce che "resta impregiudicata ogni violazione circa la legittimità dell'immobile oggetto d'intervento".

Tradotto in parole semplici, qualora venisse accertata una situazione di illegittimità per l'immobile, è prevista la decadenza del beneficio (Superbonus), con sanzioni e relativi provvedimenti disciplinari che, (a nostro modo di interpretare la legge), riguarderebbero esclusivamente il soggetto beneficiario. 

In conclusione il Superbonus presenta delle insidie non sempre chiare ed esplicite: un buon tecnico professionista (competente e diligente) dovrebbe erudire opportunamente il suo cliente, premettendo tali considerazioni e provvedendo, quindi, anche ad eseguire sempre tutti gli opportuni controlli preventivi sull'immobile, e ciò a mero scopo di tutela del proprio cliente.

Riteniamo pertanto che con tale modifica il governo abbia voluto accogliere l'appello dei professionisti, snellendo le procedure autorizzative ed esonerandoli da responsabilità e dichiarazioni che richiedono controlli troppo lunghi e complicati ma, nella sostanza dei fatti, lo stato legittimo resta un requisito d'accesso ai bonus economici essenziale ed imprescindibile.

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